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閑散期に何をするかが大事 | 広島市・府中町 賃貸管理 オールハウス

空き室を何とかしたい

閑散期に何をするかが大事

繁忙期が過ぎ、一段落つきたいところではありますが、ある意味でこれからがオーナー業の忙しい時期であると考えています。入居者様が増えると、滞納やクレーム・修繕依頼が増えることが予想されます。そして空室が残っている場合は、あきらめずに満室にしていくことが必要です。

今回は、閑散期にオーナー様が何をしなければならないのかを、管理担当の立場からご紹介いたします。自主管理のオーナー様にも参考になれば幸いです。

空室募集

何よりもまず気になることが、現在の空室です。「これから1年、空きっぱなしではないか?」「いつ決まるのだろう?」と不安に思うオーナー様は多いはず。しかしそう思われるよりもまず、ご自身の物件を見直してみましょう。ヒアリングし分析もしてみましょう。場合によっては、ライバル物件と比較してみても分かりやすいと思います。確認する点を5つ、紹介いたします。

【1点目】現在の条件

家賃の平均相場とのバランス、敷金・礼金などの初期費用のバランスなど、他の物件と比較することが重要です。相場より高いと間違いなく長期空室が予想され、場合によってはさらに超える超長期空室に陥る可能性もあります。「あの時、条件の緩和をしていれば…」となる前に、一度検討してみる価値はあると思います。

【2点目】借り替え

「なんだそんなことか」とお考えになる方もいらっしゃると思いますが、実は重要なポイントです。

現在お金がなくて何もできない、家賃も下げられないというオーナー様がたくさんいらっしゃいます。しかしそのまま放置していても状況はまったく変化せず、退去が増えていくばかりで、負のスパイラルに陥ってしまいます。

そこで借り換えをすることによって金利を下げ、毎月の返済額を減らし、今までの返済額との差額を物件のために投資するという考え方が重要です。家賃等の条件の緩和や設備投資も可能となります。

現状打破する為にも、大きな決断が時には必要だと思います。

【3点目】物件の美化

これは基本中の基本です。

エントランスは物件の顔です。印象が悪いと入居者様は入居を検討する対象にもなりません。

物件の美化

仮に、オーナー様の息子様や娘様、お孫様がお部屋探しをされる際を思い浮かべてみてください。

大半のオーナー様は別の物件を探すと思います。

「同じオーナー業をしているから、清掃や内装にあまりお金をかけられないのは理解できるので、私は気にしない」というオーナー様も中にはいらっしゃると思います。

しかし、入居者様の大半はオーナー業とは別の職種の方ですので、ほとんど理解は得られません。

しかも逆に、今ではお客様意識が高まっているのが事実です。

「家賃を支払うのだから私は客だ。」と主張する方も少なくありません。

【4点目】各種販促キャンペーン

賃貸不動産業界では現在、様々なキャンペーン企画を行っております。商品券・フリーレント・物品進呈など…このようなキャンペーンも、無理のない程度に視野に入れておくことも重要です。

そして、物件の立地や間取り、賃料帯によって、キャンペーンの内容を検討し、より効果的な内容で行う事が重要です。

補:当店での対入居者キャンペーン

1 対象物件をご成約の方に最大10万円キャッシュバック

2 新婚さん・カップルさんいらっしゃいキャンペーン(ご成約頂いた対象の方全員に1万円GIFTカードプレゼント)

3 T-POINTキャンペーン(仲介手数料100円につき1ポイントプレゼント)

4 お客様紹介ご紹介キャンペーン(ご紹介して頂いたお客様がご成約頂くと紹介元にGIFTカード5000円プレゼント)

5 フェイスブックUPザ・キャンペーン(フェイスブックに物件写真などをUPしていただいた方全員にQUOカード500円プレゼント)

【5点目】室内の内装

以前から当社でも、カラーリングやデザインを取り入れた内容のご提案やリノベーションのご提案をさせていただいておりますが、お客様の印象に残る室内に変えることはこれからあちらこちらでよく見かけることになるでしょう。通常の原状回復ではお客様は物足りなく感じているのです。

室内の内装 室内の内装

さらに今では、デザインリフォームとリノベーションの中間程度のリフォームも流行の兆しがあります。デザインリフォームの安価さに比べれば少々高いがリノベーションと比べると非常に安価である、そんなリフォームもこれから主流になってくると思います。

【最後に】

今回私が考えた5点の内容も、ご理解いただいているオーナー様も多いはずです。しかし、なかなか手が出せなくて困っている方もいらっしゃるはずです。

今回の5点にもう1つ付け加えるとするならば、それは人間関係ではないでしょうか。

仲介業者は、お付き合いのいいオーナー様や管理担当者のことはとてもよく覚えているものです。私も今は管理の立場ですが、仲介にいた頃、印象に残ったオーナー様はたくさんいらっしゃいます。

家賃などの条件や内装、物件の清掃状態など、仲介業者が決めやすい環境を作り、その中で仲介業者との良好な関係を構築することは重要な役割を果たします。オールハウスとしても、オーナー様に無理な交渉をする場合もございますが、仲介業者からのお願いや交渉を頭ごなしに断って印象を悪くせず、オーナー様にまずはご相談させていただいております。

その中で、「今回だけやでぇ」「次に決めてくれた時は話聞きますわ」そんな昔の大阪商人のような(今もあると思いますが)関係作りも最後には必要なのではないでしょうか。

 

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